Баннер
Баннер

Вход для членов ПРО РОО



Баннер
Рекомендуемые материалы
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ПЕРМСКОГО РЕГИОНАЛЬНОГО ОТДЕЛЕНИЯ РОО Печать
Мероприятия - Пермские
24.03.2017 00:00

14 апреля 2017 года в 17:15 в конференц-зале "Прованс" (1-й этаж, рядом с рестораном) в здании гостиницы АМАКС Премьер-отель по адресу: г.Пермь, ул.Монастырская, д.43 состоится общее собрание Общественной организации "Пермское региональное отделение Российского общества оценщиков", на котором будет заслушан отчёт Правления, Экспертно-консультационного комитета  и Экспертного совета (в рамках переданных полномочий СРО РОО) о проделанной работе за 2016 год, утвержден план работы на 2017 год, обсуждены текущие вопросы.

Подробнее...
 
Рекомендации по определению величины убытков при расселении ветхого жилья Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
16.03.2017 00:00

УТВЕРЖДАЮ:

Председатель правления

ОО «Пермское региональное

  отделение РОО»

____________ Е.О. Железнов

  28 февраля 2017 г.

 

 Рекомендации Экспертно-консультационного комитета ПРО РОО по определению величины убытков при расселении ветхого и аварийного жилья в г. Перми

    В соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения),  переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

 

Поскольку оценщиками в выдаваемых отчетах окончательно не определен как перечень включаемых убытков в расчет компенсации, так и достаточно существенно отличаются числовые значения определяемых убытков при переезде в рамках расселения ветхого и аварийного жилья, Экспертно-консультационный комитет ПРО РОО рекомендует следующий перечень убытков при переезде включаемых в оценочный отчет с градацией по типу жилья – комната, квартира, а также по количеству комнат:

 

1.      Перевозка вещей и  мебели

наименование

комната

квартира

Час, мах

Час, мах

услуги автомобиля «Газель» с 2 (двумя) грузчиками

3

8

За комнату

3

 

За 1 комн. квартиру

 

3

За каждую последующую комнату в квартире

2

2

2.      Поиск другого жилого помещения и оформление права собственности на него.

Представляет собой оплату риэлтерских услуг по поиску, юридическому сопровождению и т.п. при покупке жилого помещения (комнаты, квартиры). Риэлторы такие услуги определяют в процентах от суммы сделки. В функции риэлтора входит:

•  поиск клиентов;

•  ведение переговоров и консультации;

•  сопровождение сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров, проверка юридической чистоты, сопровождение в регистрационную палату и др.);

•  проводить мониторинг рынка недвижимости.

Рекомендуемый диапазон: 20 - 50 тыс. рублей

 

Примечание: за комнату принимается минимальный размер диапазона, за многокомнатную квартиру – максимальный размер диапазона. Могут использоваться промежуточные значения за 1-2 комн. квартиры. Затраты на формирование пакета документов (госпошлина, справки и т.п.) при покупке нового жилого помещения входят в оплату услуг риэлтора.

 

3 . Затраты на аренду жилого помещения.

На время поиска другого жилого помещения и оформления всех необходимых документов купли-продажи, собственникам оцениваемого объекта может потребоваться временно арендовать аналогичное по количеству комнат, типу дома или приближенное по качеству и комфортабельности проживания типу дома (ХР, БР) жилое помещение для проживания и хранения имущества.

Рекомендованный интервал времени – 1- 2 месяца.

 

 

 

 

 
Компенсация за капитальный ремонт Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
16.03.2017 00:00

Ширинкин А.Ю.

         Сертифицированный РОО и TGA оценщик  

Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года 

Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.

 

Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья

Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо в первую очередь определить как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

 

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.

Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:

— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;

—  выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.

Комплексный капитальный ремонт

Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.

Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.

Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.

При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:

— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;

— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;

— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);

 

В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:

— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;

— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;

— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.

С точки зрения действующих нормативно-правовых актов в большинстве случаев в ветхих и аварийных домах попавших под программу расселения бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.

Проверить проводился капитальный ремонт многоквартирного жилого дама можно по данным физического износа указанного в техническом паспорте, если износ превышает 60 %, то понятно, что никакого капитального ремонта не проводилось, поскольку в случае проведения ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.

Аналогично по техническому паспорту можно установить кому принадлежало здание до 1992 года (до начала приватизации). Многоквартирный жилой дом мог иметь ведомственную принадлежность, числилось на балансе какого-либо предприятия, государственную (муниципальную) и частную. Если многоквартирный жилой дом был частным, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится, поскольку согласно ст. 210 ГК РФ «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества..» и должен был проводить капитальный ремонт за собственные средства.

Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то соответственно бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.

 Если многоквартирный жилой дом был ведомственным, как известно многое предприятия в 90-е годы расформировывались, разделялись, исчезали и т.п., жилой фонд предприятий передавался в муниципальную собственность, тем самым передавалось обязательство проведения капитального ремонта, поэтому как минимум с даты передачи многоквартирного жилого дома на баланс муниципалитета можно рассчитывать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

 

Приведу пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 66,9 кв.м. в 2-х этажном деревянном многоквартирном жилом доме, общей площадью жилых квартир в доме 546,8 кв.м., 1937 года постройки, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а.

 

Для определения величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в первую очередь необходимо определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.

Нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.

Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. Челюскинцев г. Перми выданным МУ БТИ г. Перми от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2016 гг. (24 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.

Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а должны быть исполнены в полном объеме.

 

Далее, определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком  были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу  площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.

 Стоимость воспроизводства рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1 м3) аналогичного здания:

Пермский край относится к 1 климатическому району и 2 территориальному поясу.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) (СВ) рассчитывается по формуле:

 

СВ = ((ВС69 * V * К1 * К2 * И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-03 * ПП) * НДС,

 

Где:

ВС69 – укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, типовой проект) на единицу объема, площади зданий в базисном уровне цен,  принят по сборнику № 28 "УПВС жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения».

V – объем оцениваемого объекта

К1  – коэффициент, учитывающий поправку на климатические условия;

К2 – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению;

И69-84 – индекс пересчета от цен 1969 года к ценам 1984 года  – 1,19 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).

Т69-84 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,01 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);

И84-91– индекс пересчета от цен 1984 года к ценам 1991 года  – 1,59 (согласно письма №14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

Т84-91 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

И91-16 – индекс пересчета от цен 1991 года к текущим ценам – 69,16 (согласно письма № 03-01/58 от 20.01.2016 г. Саморегулируемая организация Союз "Строители Урала" Региональный центр по ценообразованию в строительстве);

ПП – коэффициент, учитывающий поправку на  прибыль предпринимателя. В данном случае не применяется, поскольку расчет стоимости затрат на воспроизводство (замещение) не для продажи девелопером, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта.

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.  Расчеты сведены в таблицу.

 

Расчет   стоимости   воспроизводства 

        Таблица  № 1

№ п/п

Наименование

Базисная

стоимость

(ВС69)

К1

К2

И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-16

ПП

Стоимость воспроизводства, руб.

1.

2-этажный деревянный многоквартирный жилой дом, общей площадью жилых квартир 546,8 кв. м., V-2271 куб.м.

27,1 руб./м3 УПВС № 28 «Жилые дома» табл. № 13в

1,06

1,0

134,81

1,0

8 794 535

 

Всего с НДС (18%):

 

 

 

 

 

10 377 551

 

Для того, чтобы установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта, оценщик необходимо использовать «Приложение № 3 Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения").

Таблица № 2

Приложение 3

Рекомендуемое

 Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов

Элементы  жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения   

 

Продолжительность эксплуатации до капитального  ремонта (замены), лет       

жилые здания 

 

здания и объекты коммунального и социально-культурного    назначения при  нормальных  и благоприятных  условиях эксплуатации            

Фундаменты

 

 

Ленточные бутовые на сложном или  цементном растворе*                             

 

50

 

50

То же на известковом растворе и кирпичные*.

50

50

Ленточные бетонные и железобетонные*      

60

60

Бутовые и бетонные столбы                 

40

40

Свайные*

60

60

Деревянные стулья 

15

15

 

 

 

Стены

 

 

Крупнопанельные с утепляющим слоем из минераловатных плит, цементного фибролита* 

50  

50          

Крупнопанельные однослойные из легкого бетона*                                   

30

30

Особо капитальные, каменные (кирпичные  при толщине 2,5-3,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе*           

50

50

Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2-2,5 кирпича)*.                  

40

40

Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника*                

30

30

Деревянные рубленые и брусчатые*     

30  

30         

Деревянные сборно-щитовые, каркасно-засыпные*                        

30  

30         

Глинобитные, саманные, каркасно-камышитовые*                     

15  

15         

 

 

 

Герметизированные стыки

 

 

Панелей наружных стен мастиками:          

 

 

нетвердеющими                        

8

8

отверждающимися                       

15

15

Мест примыкания оконных (дверных) блоков к граням проемов                            

25

25

 

 

 

Перекрытия

 

 

Железобетонные сборные и монолитные

80

65

С кирпичными сводами или бетонным заполнением по металлическим балкам*    

80

65

Деревянные по деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные               

60

50

То же, чердачные                          

30

25

По    деревянным    балкам,    облегченные, неоштукатуренные                          

20

15

Деревянные по металлическим балкам        

80

65

Утепляющие слои чердачных перекрытий из   

 

 

пенобетона                            

25

20

пеностекла                            

40

30

цементного фибролита                  

15

10

керамзита или шлака                   

40

30

минеральной ваты                      

15

10

минераловатных плит                   

15

10

 

 

 

Полы

 

 

Из керамической плитки по бетонному основанию                                  

60

30

Цементные железненые                      

30

15

Цементные с мраморной крошкой             

40

20

Дощатые шпунтованные по:                  

 

 

перекрытиям                           

30

15

грунту                                 

20

10

Паркетные:                                

 

 

дубовые на рейках (на мастике)        

60(50)

30(25)      

буковые на рейках (на мастике)        

40(30)

20(15)      

березовые, осиновые на рейках (на мастике)                              

30(20)

|     15(10)      

Из паркетной доски                        

20

10

Из твердой древесно-волокнистой плиты     

15

8

Мастичные на поливинилцементной мастике   

30

15

Асфальтовые                               

8

4

Из линолеума безосновного                  

10

5

С тканевой или теплозвукоизолирующей основой                                   

20

10

Из поливинилхлоридных

10

10

Из каменных плит:             

 

 

мраморных                            

50

25

гранитных                             

80

40

 

 

 

Лестницы

 

 

Площадки  железобетонные,  ступени  плитные колесные  по  металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите*         

60

40

Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой                                   

40

30

Деревянные       

20

15

 

 

 

 

 

 

Балконы, лоджии, крыльца

 

 

Балконы:                                 

по стальным консольным балкам (рамам)  с заполнением  монолитным железобетоном  или сборными

60

50

с дощатым заполнением                 

30

25

по железобетонным  балкам-консолям и плитам перекрытия                     

80

70

Ограждения балконов и лоджий:             

 

 

металлическая решетка                 

40

35

деревянная решетка                    

10

8

 

 

 

Полы:                                      

цементные  или  плиточные  балконов  и лоджий с гидроизоляцией           

20

15

асфальтовый пол                       

10

8

несущие деревянные  балки-консоли с дощатым заполнением                   

20

15

деревянный  пол,  покрытый оцинкованной кровельной сталью             

20

15

то же, черной кровельной сталью       

15

12

 

 

 

Крыльца:                                  

бетонные с каменными  или бетонными ступенями                             

20

15

деревянные                             

10

8

 

 

 

Крыши и кровли

 

 

Стропила и обрешетка:                     

из сборных железобетонных элементов   

80

80

из сборных железобетонных настилов    

80

80

деревянные                            

50

50

Утепляющие  слои  совмещенных  бесчердачных крыш вентилируемых (невентилируемых):     

 

 

из пенобетона или пеностекла          

40(30)

40(30)      

из керамзита или шлака                     

40(30)

40(30)      

из минеральной ваты                        

15(10)

15(10)      

из минераловатных плит                

20(15)

20(15)      

 

 

 

Покрытия крыш (кровля)

 

 

Из оцинкованной стали                     

15

15

Из черной стали                           

10

10

Из рулонных материалов (в 3-4 слоя)       

10

10

Из керамической черепицы                  

60

60

Из асбестоцементных листов и волнистого шифера                                    

30

30

Безрулонные мастичные по стеклоткани      

10

10

 

 

 

Система водоотвода

 

 

Водосточные  трубы  и  мелкие  покрытия  по фасаду из стали:             

 

 

оцинкованной                          

10

10

черной                                

6

6

Внутренние водостоки из труб:             

 

 

чугунных                              

40

40

стальных                              

20

20

полимерных                            

10

10

 

 

 

Перегородки

 

 

Шлакобетонные,     бетонные,      кирпичные оштукатуренные                            

75

60

Гипсовые, гипсоволокнистые                

60

50

Из сухой штукатурки по деревянному каркасу

30

25

 

 

 

Двери и окна

 

 

Оконные и балконные заполнения:           

 

 

деревянные переплеты                  

40

30

металлические переплеты               

50

40

Дверные заполнения:                       

 

 

внутриквартирные                       

50

35

входные в квартиру                    

40

30

входные на лестничную клетку          

10

7

общественных зданий наружные/внутренние

-

40(50)

 

 

 

Отопительные печи и кухонные очаги

 

 

Кухонные   печи   с  обогревающим   щитком, работающие на топливе:                     

 

 

дровяном                             

20

18

каменноугольном                       

15

12

Отопительные печи на топливе:             

 

 

дровяном                              

30

25

угольном                               

25

20

 

 

 

Вентиляция

 

 

Шахты и короба на чердаке:                

 

 

из шлакобетонных плит                 

60

60

из деревянных щитов,  обитых кровельным железом по войлоку                    

40

40

Приставные вентиляционные вытяжные каналы:

 

 

из гипсовых и шлакобетонных плит      

30

30

из деревянных щитов, оштукатуренных по  тканой металлической сетке            

20

20

 

 

 

Внутренняя отделка

 

 

Штукатурка:                               

 

 

по каменным стенам                    

60

30

по деревянным стенам и перегородкам   

40

20

Облицовка:                                

 

 

керамическими плитками                

40

30

сухой штукатуркой                     

30

15

Окраска в помещениях составами:           

 

 

водными                                

4

2

полуводными (эмульсионными)           

5

3

Окраска лестничных клеток составами:    

 

 

водными                               

3

3

полуводными (эмульсионными)           

4

4

Окраска  безводными  составами  (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.):

 

 

стен, потолков, столярных изделий     

8

2

полов                                 

5

3

радиаторов, трубопроводов,  лестничных решеток                                   

4

4

Оклейка стен обоями:                       

 

 

обыкновенными                         

4

3

улучшенного качества                  

5

4

 

 

 

Наружная отделка

 

 

Облицовка:

 

 

цементными офактуренными плитками     

60

60

ковровой плиткой                      

30

30

естественным камнем                    

80

80

Терразитовая штукатурка                   

50

50

Штукатурка по кирпичу раствором:          

 

 

сложным                               

30

30

известковым                           

20

20

Штукатурка по дереву                      

15

15

Лепные детали цементные                   

30

30

Окраска    по   штукатурке   (по    бетону) составами:                                

 

 

известковыми                          

3

3

силикатными                           

6

6

полимерными                            

6

6

кремнийорганическими красками         

8

8

Масляная окраска по дереву                

4

4

Окраска кровель масляными составами       

4

4

Покрытие поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали:                  

 

 

оцинкованной                          

8

8

черной                                

6

6

 

 

 

Инженерное оборудование

 

 

Водопровод и канализация         

 

 

         Трубопроводы холодной воды из труб:       

 

 

оцинкованных                          

30

25

газовых черных                        

15

12

Трубопроводы канализации:                 

 

 

чугунные                              

40

30

керамические                          

60

50

пластмассовые                         

60

50

Водоразборные краны                       

10

5

Туалетные краны                           

10

5

Умывальники:                              

 

 

керамические                          

20

10

пластмассовые                         

30

15

Унитазы:                                   

 

 

керамические                          

20

10

пластмассовые                         

30

15

Смывные бачки:                            

 

 

чугунные высокорасположенные          

20

15

керамические                          

20

15

пластмассовые                         

30

20

Ванны эмалированные чугунные              

40

20

Стальные                                  

25

12

Кухонные мойки и раковины:                

 

 

чугунные эмалированные                

30

15

стальные    -"-                        

15

8

из нержавеющей стали                  

20

10

Задвижки и вентили из чугуна              

15

8

Вентили латунные                          

20

12

Душевые поддоны                           

30

15

Водомерные узлы                            

10

10

 

 

 

Горячее водоснабжение            

 

 

Трубопровод   горячей   воды   из   газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) при схемах теплоснабжения:                    

 

 

закрытых                              

20(10)

15(8)        

открытых                              

30(15)

25(12)      

Смесители                                

15

8

Полотенцесушители из труб:                

 

 

черных                                

15

12

никелированных                        

20

15

Задвижки и вентили из чугуна              

10

8

Вентили и пробковые краны из латуни       

15

12

Колонки дровяные                          

20

20

Изоляция трубопроводов                    

10

10

Скоростные водонагреватели                

10

10

 

 

 

Центральное отопление            

 

 

Радиаторы чугунные (стальные) при схемах: 

 

 

закрытых                              

40(30)

35(25)      

открытых                              

30(15)

25(12)      

Калориферы стальные                        

15

10

Конвекторы                                

30

25

 

 

 

Трубопроводы                 

 

 

Стояки при схемах:                        

 

 

закрытых                              

30

25

открытых                              

15

12

Домовые магистрали при схемах:            

 

 

закрытых                              

20

12

открытых                              

15

12

Задвижки                                  

10

8

Вентили                                   

10

8

Трехходовые краны                          

10

8

Элеваторы                                 

30

30

Изоляция трубопроводов                    

10

10

Котлы отопительные:                       

 

 

чугунные                              

25

25

стальные                              

20

20

Обмуровка котлов                                    

6

6

Короба                                    

15

15

 

 

 

Мусоропроводы               

 

 

Загрузочные устройства, клапаны           

10

8

Мусоросборная камера, вентиляция          

30

25

Ствол                                     

60

50

 

 

 

Газооборудование              

 

 

Внутридомовые трубопроводы                

20

20

Газовые плиты                             

20

15

Водогрейные колонки                       

10

7

 

 

 

Электрооборудование             

 

 

Вводно-распределительные устройства       

20

20

Внутридомовые магистрали  (сеть питания квартир) с распределительными щитками     

20

20

Внутриквартирные сети при проводке:       

 

 

скрытой                               

40

40

открытой                             

25

25

Сеть дежурного освещения мест общего пользования                               

10

10

Сети  освещения  помещений производственно- технического назначения                   

10

10

Сети питания:                              

 

 

лифтовых установок                    

15

15

системы дымоудаления                  

15

15

Линия питания ЦТП и бойлерных, встроенных в здание                                    

15

15

Бытовые электроплиты                      

15

10

Электроприборы (штепсельные розетки, выключатели и т.п.)                       

10

5

 

 

 

Оборудование объединенных диспетчерских систем ОДС)      

 

 

Внутридомовые сети связи и сигнализации:  

 

 

проводка                              

15

15

щитки, датчики, замки, КИП и др.      

10

10

телемеханические блоки, пульт         

5

5

переговорно-замочные устройства       

5

5

автоматическая противопожарная защита 

4

4

телеантенны                           

10

10

 

 

 

Наружные инженерные сети        

 

 

Водопроводный ввод из труб:               

 

 

чугунных                              

40

40

стальных                              

15

15

Дворовая   канализация  и   канализационные выпуска из труб:                          

 

 

чугунных                               

40

40

керамических или асбестоцементных     

30

30

Теплопровод                               

20

20

Дворовый газопровод                       

20

20

Прифундаментный дренаж                    

30

30

 

 

 

Внешнее благоустройство         

 

 

Асфальтобетонное   (асфальтовое)   покрытие проездов, тротуаров, отмосток             

10

7

Щебеночные площадки и садовые дорожки     

5

6

Оборудование детских площадок             

5

4

 

 

 

     Примечания: 1. Знаком "*" отмечены элементы, не подлежащие замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.

 

Учитывая межремонтные сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки жизни короткоживущих конструктивных элементов дома (табл. № 2) оценщик может рассчитать сколько раз за установленный промежуток времени – 24 года, по каждому элементу дома должен быть проведен капитальный ремонт (табл. № 3 столбец № 5). Затем, исходя из удельного вклада в процентном выражении (табл. № 3 столбец № 2) каждого короткоживущего элемента дома в общую стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома в текущих ценах (табл. № 1) проводится расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому элементу и всего жилого дома в таблице № 3.

 

Таблица № 3

1

2

3

4

5

6

Основные конструктивные элементы

Удельный вес в общей стоимости, %

Нормативный срок службы, лет

Срок эксплуатации в период с 1992 по 2016 гг., лет

Необходимое количество замен элементов дома

(ст.4 / ст.3)

Величина компенсации, руб.

((Затраты на воспроизводство * ст.2) / ст.3) * ст.5)

Фундаменты

3

 

24

 

 

Стены и перегородки

24

 

 

 

Перекрытия

9

 

 

 

Крыши, кровли, в т.ч.:

 

 

 

 

стропила и обрешетка

2,5

50

0,480

2 491

покрытие крыши

2,5

30

0,800

6 918

Полы

14

30

0,800

38 743

Проемы, в т.ч.:

 

 

 

 

оконные

5

40

0,600

7 783

дверные

5

10

2,400

124 531

Отделочные работы, в т.ч.:

 

 

 

 

штукатурка

9

40

0,600

14 010

окраска

4

3

8,000

1 106 939

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в т.ч.:

 

 

 

 

центральное отопление

4,5

30

0,800

12 453

водоснабжение

3,5

30

0,800

9 686

канализация

3,5

40

0,600

5 448

электропроводка

2,5

40

0,600

3 892

Прочие работы, в т.ч.:

 

 

 

 

Лестницы

5

20

1,200

31 133

Крыльца

3

10

2,400

74 718

Итого:

100

 

 

 

1 438 744

 Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома общей площадью жилых квартир в доме 546,8 кв.м., составит  1 438 744 руб.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, принимается пропорционально размеру оцениваемой квартиры (66,9 кв.м.) и рассчитывается по формуле: 

Общая площадь квартиры, кв.м. * Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома, руб. / Общая площадь жилых квартир в доме = 66,9 кв.м * 1 438 744 руб. / 546,8 кв.м. = 176 028 руб.

Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, пропорционально размера 3-х комнатной квартиры, общей площадью 66,9 кв.м, в 2-этажном деревянном жилом доме, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Челюскинцев, д.11а составит, округленно 176 000 руб.

Таким образом, данным расчетом оценщик может определить величину компенсации собственнику жилого помещения за непроизведенный капитальный ремонт при расселении ветхого и аварийного жилья.

 

Источник: портал "МВМ-Оценка"  

 
Ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал 2016 года Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
30.01.2017 00:00

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал2016 года

По состоянию на конец IV квартала 2016 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 49 160 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 376 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 698 рублей за кв. м.

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец IV квартала составила 1 440 предложений, выборка по первичному рынку составила 734 предложения. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на первичном рынке и составляет 34% к 66%.

На конец III квартала 2016 года на рынке были представлены 1 891 объект на вторичном рынке и 785 объектов на первичном рынке, таким образом, в каждом из анализируемых сегментов рынка жилой недвижимости наблюдается снижение количества объектов.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

График 1. Динамика цен.jpg

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

В IV квартале 2016 года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 376 рублей за кв. м, что на 0,2% (или 116 руб. за кв. м) меньше чем в III квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 440 штуки[1].

Изменения средних цен предложения за IV квартал 2016 года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Динамика разнонаправленная, рост цен наблюдается только в Ленинском районе города. Наибольшее снижение цен, как в процентном, так и в абсолютном значении зарегистрировано в Орджоникидзевском районе города Перми.

 

Таблица 1

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на IV квартал 2016года

52 556

51 958

42 762

63 790

49 870

39 082

52 283

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в %

-0,1%

-1,2%

-0,8%

4,5%

-0,8%

-2,8%

-0,2%

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в руб. за кв. м

-31

-653

-351

2 747

-380

-1 131

-86

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Наблюдается рост цен в 3х и более комнатных квартирах и снижение в 1-2-комнатных квартирах. Существенный рост по 4+-комнатным квартирам связан со значительно меньшим размером выборки по таким квартирам и большей волатильностью данного показателя. 

Таблица 2

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Цена по состоянию на IV квартал 2016 года

52 056

46 792

46 169

47 265

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

-0,7%

-1,3%

1,4%

6,0%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

-342

-625

655

2 662

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 3 

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

56 736

51 991

49 024

50 695

52 556

Индустриальный

56 009

51 849

48 144

53 740

51 958

Кировский

46 130

41 475

40 709

39 894

42 762

Ленинский

69 370

62 635

60 608

63 222*

63 790

Мотовилихинский

54 236

48 424

47 280

44 293

49 870

Орджоникидзевский

42 476

37 735

36 542

36 277*

39 082

Свердловский

57 011

49 954

49 940

50 273

52 283

В среднем по городу

52 056

46 792

46 169

47 265

48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Рост цен наблюдается только по 1 зоне. На прежнем уровне остаются цены во 2 и 4 зонах. По остальным зонам наблюдается снижение, при этом наибольшее снижение зарегистрировано по 7 зоне.

Таблица 4 

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на IV квартал 2016года

60 725

56 084

51 691

48 300

44 689

41 038

36 778

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в %

3,2%

0,1%

-0,8%

0,0%

-1,6%

-1,3%

-3,9%

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в руб. за кв. м

1 906

50

-410

9

-711

-552

-1 473

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 5 

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

65 650

58 650

58 519

61 096

60 725

Зона 2

61 444

55 332

52 630

51 704

56 084

Зона 3

55 961

49 623

48 033

53 261

51 691

Зона 4

51 954

48 203

45 467

44 163

48 300

Зона 5

49 446

43 768

41 037

39 391

44 689

Зона 6

44 067

39 818

38 811

39 419

41 038

Зона 7

41 898

35 008

35 023

37 533*

36 778

В среднем по городу

52 056

46 792

46 169

47 265

48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

Таблица 6

Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Цена по состоянию на                  IV квартал 2016 года

58 533

46 705

44 930

50 020

48 276

46 329

37 683

49 590

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

-1,8%

-1,8%

1,4%

-0,3%

-0,4%

-5,0%

-1,0%

1,5%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

-1 059

-855

628

-163

-182

-2 448

-373

732

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме ЛП и БР. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте МС.

Изменение структуры предложения в IV квартале 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 7 

Район

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Дзержинский

223

-20,9%

-59

Индустриальный

203

-14,7%

-35

Кировский

229

-40,4%

-155

Ленинский

52

2,0%

1

Мотовилихинский

283

-5,0%

-15

Орджоникидзевский

171

-48,3%

-160

Свердловский

279

-7,9%

-24

В целом по городу

1 440

-23,8%

-451

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в Мотовилихинском районе. В целом по городу наблюдался снижение объемов предложения на 23,8%. Наиболее существенное снижение предложения продемонстрировано в Орджоникидзевском и Кировском районах города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 1

Рис 1. Структура предл. (адм. районы).jpg

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлено в следующей таблице:

Таблица 8 

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Зона 1

91

-15,7%

-17

Зона 2

295

-7,8%

-25

Зона 3

161

-15,7%

-30

Зона 4

271

-3,9%

-11

Зона 5

123

-31,3%

-56

Зона 6

309

-44,5%

-248

Зона 7

38

-38,7%

-24

В целом по городу

1 288[2]

-24,2%

-411

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в 6 зоне. Снижение количества предложений наблюдалось во всех зонах. Наиболее существенное снижение объёмов предложения продемонстрировано в 6 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 2 

Рис 2. Структура предл. (ценовые зоны).jpg

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлено в следующей таблице:

Таблица 9 

Количество комнат

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к                   III кварталу, штук

1-комнатные квартиры

469

-26,1%

-166

2-комнатные квартиры.

548

-21,2%

-147

3-комнатные квартиры

348

-28,5%

-139

4 и более -комнатные квартиры

75

1,4%

1

В целом по городу

1 440

-23,8%

-451

За период анализа наблюдалось равномерное снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме сегмента 4 и более –комнатных квартир. В совокупности объем предложения по отношению к концу III квартала снизился на 23,8%. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 3 

Рис 3. Структура предл. (размера квартир).jpg

Текущая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

В IV квартале 2016 года средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 50 698 рублей за кв. м, что на 0,2% (или 99 руб. за кв. м) меньше чем в III квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, по состоянию на конец IV квартала составил 734 штуки[3].

Изменения средних цен предложения за IV квартал 2016 года

В таблице №10 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Рост цен предложений наблюдается только по Ленинскому району города. Цены остались на прежнем уровне в Дзержинском, Индустриальном и Мотовилихинском районах города. Наибольшее снижение цен за месяц наблюдается в Свердловском районе города.

Таблица 10 

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на                  IV квартал 2016 года

49 697

50 010

43 875

75 350

47 155

41 969

56 583

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

0,2%

0,1%

-1,1%

3,6%

0,3%

-2,1%

-4,1%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

98

44

-477

2 604

162

-918

-2 406

В таблице №11 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Снижение средних цен наблюдается по 1 и 2-комнатным квартирам, на рынке 3-комнатных квартир наблюдается небольшой рост. По предложениям с количеством комнат свыше 4-х не была сформирована репрезентативная выборка.

Таблица 11 

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Цена по состоянию на IV квартал 2016 года

52 903

50 659

47 092

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

-0,8%

-0,7%

1,3%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

-402

-354

590

В таблице №12 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 12

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

54 566

49 693

44 515

40 070*

49 697

Индустриальный

51 898

50 325

45 535

н/д

50 010

Кировский

44 960

44 629

41 682

42 529*

43 875

Ленинский

73 342

74 305

77 407

99 615*

75 350

Мотовилихинский

49 895

48 289

42 268

37 743*

47 155

Орджоникидзевский

43 436

41 811

38 004

38 314*

41 969

Свердловский

59 282

55 736

52 842

61 016

56 583

В среднем по городу

52 903

50 659

47 092

53 156

50 698

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №13 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Существенный рост зарегистрирован в 1 и 3 зоне. Наибольшее снижение замечено в 5 зоне. 

Таблица 13

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на IV квартал 2016 года

70 092

55 344

49 989

47 504

42 622

42 431

н/д

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

7,4%

-0,7%

3,6%

0,6%

-1,2%

-0,1%

-

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

4 812

-409

1 758

299

-514

-27

н/д

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №14 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 14 

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

70 955

68 034

69 665

99 615*

70 092

Зона 2

59 028

54 767

50 221

65 197*

55 344

Зона 3

52 480

49 572

45 431

38 672*

49 989

Зона 4

49 672

48 525

43 691

42 169*

47 504

Зона 5

44 180

43 346

39 603

39 168*

42 622

Зона 6

44 118

41 938

38 456

н/д

42 431

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

В среднем по городу

52 903

50 659

47 092

53 156

50 698

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Изменение структуры предложения в IV квартале 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 15 

Район

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Дзержинский

133

-7,6%

-11

Индустриальный

143

-5,9%

-9

Кировский

59

22,9%

11

Ленинский

17

41,7%

5

Мотовилихинский

131

-16,0%

-25

Орджоникидзевский

65

-14,5%

-11

Свердловский

186

-5,6%

-11

В целом по городу

734

-6,5%

-51

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в Свердловском районе, наименьшее – в Ленинском. В связи с небольшим количеством предложений в Ленинском районе, рост их количества на 5 штук привёл к существенному росту относительного показателя. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 4

Рис 4. Структура предл. (адм. районы)_2.jpg

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлено в следующей таблице:

Таблица 16 

Количество комнат

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталув %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

1-комнатные квартиры

302

-2,9%

-9

2-комнатные квартиры.

241

-6,2%

-16

3-комнатные квартиры

182

-13,3%

-28

4 и более -комнатные квартиры

9

28,6%

2

В целом по городу

734

-6,5%

-51

За период анализа наблюдалось снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме 4 и более –комнатных квартир. В наибольшей степени объёмы предложения снизились в сегменте 3-комнатных квартир. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 5

Рис 5. Структура предл. (размера квартир)_2.jpg

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлено в следующей таблице:

Таблица 17 

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Зона 1

29

70,6%

12

Зона 2

248

-12,7%

-36

Зона 3

123

-9,6%

-13

Зона 4

116

-24,7%

-38

Зона 5

97

18,3%

15

Зона 6

62

-15,1%

-11

Зона 7

0

-

0

В целом по городу

675[4]

-9,5%

-71

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся во 2 зоне. Изменение количества предложений по зонам разнонаправленно, снижение количества предложений наблюдается по всем зонам кроме 1 и 5. Наибольшее снижение объёмов предложения зарегистрировано в 4 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 6

Рис 6. Структура предл. (ценовые зоны)_2.jpg

Приложение: территориальное зонирование

Зонирование производилось по микрорайонам города Перми. В результате экспертного опроса, специалистом были обработаны 15 анкет, в которых эксперты соотносили существующие микрорайоны города с 7 зонами, где 1 зона – это наибольшие цены и 7 зона – наименьшие цены на рынке многоквартирной жилой недвижимости.

В результате по каждому из микрорайонов было определено среднее значение (мода) среди ответов всех экспертов. Результат зонирования представлен в следующей таблице:

Ценовая зона

Микрорайоны, которые относятся к данной ценовой зоне

1

Центр, Разгуляй

2

Данилиха, ДКЖ, Парковый (Шпальный), Плоский, Светлый, Новоплоский, Городские горки, Садовый, Громовский, Зеленое хозяйство, Островский, Свердловский

3

Балатово, Комплекс ПГТУ, Ива, Ива 2, Рабочий поселок, Юбилейный

4

Акулова, Железнодорожный, Комсомольский, Пролетарский, Авиагородок, Ераничи, Нагорный, Верхняя Курья, Висим, Запруд, Владимирский, Краснова, Крохалева, Промзона, Южный

5

Заостровка, Нижняя Курья, Новые Водники, Старые Водники, Судозаводский, Вышка 2

6

Верхние Муллы, Закамск, Октябрьский, 2-й микрорайон, Гайва, Домостроительный, КамГЭС, Камский, Кислотные Дачи, Левшино, Молодежный, Чапаевский, Энергетик, Липовая гора

7

Хмели, Крым, Бумкомбинат, Голованово, Заозерье, Новые Ляды

Наиболее спорными районами (по критерию расхождения ответов экспертов) являются: Комплекс ПГТУ, Ераничи, Пролетарский, Зеленое хозяйство, Краснова.

Приложение: показатели, дифференцированные по типу жилья, ценовой зоне и количеству комнат, вторичный рынок жилой недвижимости

Состояние среза рынка: IV квартал 2016 года.

Тип жилья

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

ИП

Зона 1

74 042

72 115

74 570

80 842*

72 936

Зона 2

68 300

66 669

60 949

60 690

66 145

Зона 3

60 125

53 055

58 989

н/д

57 952

Зона 4

54 195

56 744

47 528

41 380*

53 266

Зона 5

52 162

47 341

46 759

44 076*

48 893

Зона 6

45 859

48 007

43 678

51 997*

46 287

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

По всем ценовым зонам

58 806

59 254

56 212

55 774

58 533

ХР

Зона 1

63 080

54 169

50 828

н/д

56 698

Зона 2

57 104

49 337

43 426

н/д

50 212

Зона 3

55 237

49 004

45 793

н/д

50 601

Зона 4

48 670

41 766

38 294*

н/д

43 689

Зона 5

н/д

38 468*

н/д

н/д

40 859*

Зона 6

44 613

40 113

37 704

37 775*

41 489

Зона 7

38 387

33 311

31 723*

н/д

34 657

По всем ценовым зонам

50 921

45 098

42 482

40 222*

46 705

БР

Зона 1

66 162*

56 303*

47 226*

н/д

58 473

Зона 2

56 735

50 618

44 466

46 860

50 284

Зона 3

53 573*

47 675

44 386*

46 553*

48 181

Зона 4

54 338

47 039

44 357

40 266*

47 491

Зона 5

55 575

43 513

37 600

н/д

44 683

Зона 6

44 488

40 126

37 188

38 164

40 573

Зона 7

41 503*

36 089

34 960

н/д

36 418

По всем ценовым зонам

50 870

43 920

41 103

42 936

44 930

УП

Зона 1

64 666*

63 463*

65 160

69 218*

64 813

Зона 2

60 695

57 678

53 984

50 804

56 217

Зона 3

58 690

54 870

51 944

55 181

55 177

Зона 4

53 136

53 557

46 803

45 919

49 826

Зона 5

48 133

44 967

42 865

40 409

45 226

Зона 6

45 126

41 033

42 523

43 604

43 110

Зона 7

45 907*

40 231*

36 903*

н/д

41 860

По всем ценовым зонам

52 465

49 687

48 423

48 034

50 020

СП

Зона 1

н/д

64 735*

55 296

н/д

56 293

Зона 2

н/д

60 041

48 906

н/д

51 702

Зона 3

н/д

50 295

45 098*

н/д

48 543

Зона 4

н/д

52 358

45 704

н/д

48 090

Зона 5

н/д

47 409*

39 164

н/д

42 012

Зона 6

47 750*

45 286

41 539

н/д

42 919

Зона 7

н/д

43 726*

45 544*

н/д

44 958*

По всем ценовым зонам

47 292*

52 374

46 390

н/д

48 276

МС

Зона 1

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

Зона 2

56 816

41 100*

н/д

н/д

52 400

Зона 3

48 523

н/д

н/д

н/д

48 523

Зона 4

51 858

46 574

н/д

н/д

49 276

Зона 5

47 953*

35 857*

н/д

н/д

39 098

Зона 6

43 800

37 218

н/д

н/д

41 039

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

По всем ценовым зонам

49 606

40 706

н/д

н/д

46 329

ПГ

Зона 1

н/д

50 919

50 597

н/д

50 844

Зона 2

39 414*

47 264

45 531

н/д

46 201

Зона 3

41 689*

37 126

36 966

н/д

37 838

Зона 4

38 845

34 521

25 862*

н/д

35 877

Зона 5

37 458*

37 822*

28 841

27 229*

32 552

Зона 6

37 949

32 953

33 799

27 236*

34 471

Зона 7

н/д

29 281*

н/д

н/д

28 757*

По всем ценовым зонам

38 621

38 055

37 431

27 809

37 683

ЛП

Зона 1

73 938*

54 956*

53 521*

н/д

60 052

Зона 2

58 949*

57 728*

47 046*

н/д

56 472

Зона 3

59 818*

н/д

н/д

н/д

53 645*

Зона 4

52 907*

44 308*

40 537*

н/д

47 398

Зона 5

52 905

43 723*

н/д

н/д

50 002

Зона 6

44 504

42 549*

34 490*

н/д

42 769

Зона 7

42 819*

30 280*

н/д

н/д

37 659*

По всем ценовым зонам

53 169

46 098

45 577

н/д

49 590

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

Приложение: сроки экспозиции на рынке

В соответствии с методологией расчёта, параметр экспозиции замеряется на длительном периоде (полгода), поэтому представленные далее данные по экспозиции относятся к первому полугодию 2016 года.

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.

3,7

3,8

4,0

3,5

3,9

3,7

3,6


Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.

3,8

3,7

3,9

4,4


Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.

3,7

3,7

3,9

3,9

3,7

3,9

3,8

4,4


Район

Зона 1

Зона 2

Зона 3

Зона 4

Зона 5

Зона 6

Зона 7

Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес.

3,5

3,8

3,7

3,8

4,0

3,8

3,6



[1] В качестве источника для анализа использовались каталоги Пермской мультилистинговой системы

[2] Примечание: не у всех объектов выборки была определена зона расположения, в связи с чем в данном разрезе совокупное количество объектов ниже.

[3] В качестве источника для анализа использовались каталоги Пермской мультилистинговой системы

[4] Примечание: не у всех объектов выборки была определена зона расположения, в связи с чем в данном разрезе совокупное количество объектов ниже.

Источник: портал "Инвест-аудит"  

 
Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
11.10.2016 00:00

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми
по состоянию на  сентябрь 2016 года

По состоянию на конец  сентября  2016 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 48 982 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 339 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 529 рублей за кв. м.

 

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец сентября составила 1 891 предложение, выборка по первичному рынку составила 785 предложений. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на первичном рынке и составляет 29% к 71%.

 

На конец  августа 2016 года на рынке были представлены 1 752 объекта на вторичном рынке и 635 объектов на первичном рынке, таким образом, в каждом из анализируемых сегментов рынка жилой недвижимости наблюдается рост количества объектов.

 

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

  

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми
по состоянию на  сентябрь  2016 года

В  сентябре  2016 года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 339 рублей за кв. м, что на 1,2% (или 564 руб. за кв. м) меньше чем в  августе  2016 года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 891 штуки[1].

Изменения средних цен предложения за  сентябрь  2016 года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Динамика разнонаправленная, рост цен наблюдается только в Ленинском районе города. Наибольшее снижение цен, как в процентном, так и в абсолютном значении зарегистрировано в Мотовилихинском районе города Перми.

 Таблица 1

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на сентябрь  2016 года

52 795

52 560

42 947

60 414

49 843

39 742

52 170

Изменение цены по отношению
к
 августу в %

-0,6%

-0,4%

-0,6%

0,6%

-1,6%

-1,3%

-0,6%

Изменение цены по отношению
к
 августу в руб. за кв. м

-331

-207

-272

363

-788

-532

-306

 

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Во всех сегментах, кроме 4+-комнатных квартир зарегистрировано снижение цен. Наибольшее снижение цен наблюдается на рынке 2-комнатных квартир.

 Таблица 2

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Цена по состоянию на  сентябрь  2016 года

52 571

46 937

45 233

44 925

Изменение цены по отношению к  августу в %

-0,8%

-1,8%

-1,1%

0,2%

Изменение цены по отношению к  августу в руб. за кв. м

-403

-869

-484

90

 

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

 Таблица  3

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

57 749

51 973

49 085

48 743

52 795

Индустриальный

56 659

51 397

49 282

49 248

52 560

Кировский

46 719

41 528

40 841

38 406

42 947

Ленинский

71 717

58 969

55 506

58 746*

60 414

Мотовилихинский

55 074

48 768

45 278

44 360

49 843

Орджоникидзевский

43 039

38 231

36 678

37 906

39 742

Свердловский

57 926

50 566

47 743

45 924

52 170

В среднем по городу

52 571

46 937

45 233

44 925

48 339

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. По всем зонам, за исключением 1 наблюдается снижение цен. Наибольшее снижение цен за месяц наблюдается в 7 зоне.

 Таблица  4

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на сентябрь  2016 года

58 981

56 165

52 240

48 399

45 202

41 398

37 284

Изменение цены по отношению
к
 августу в %

0,9%

-0,6%

-0,9%

-0,3%

-1,3%

-0,8%

-3,1%

Изменение цены по отношению
к
 августу в руб. за кв. м

530

-315

-451

-164

-605

-341

-1 189


 

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

 Таблица  5

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

66 230

57 525

54 678

58 746*

58 981

Зона 2

62 534

55 599

51 565

49 032

56 165

Зона 3

56 570

50 606

48 122

46 520*

52 240

Зона 4

52 339

47 505

45 996

43 952

48 399

Зона 5

50 312

43 938

41 581

38 198

45 202

Зона 6

44 436

40 276

38 822

38 884

41 398

Зона 7

41 930

35 997

35 016

37 013*

37 284

В среднем по городу

52 571

46 937

45 233

44 925

48 339

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

 

Таблица 6

Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Цена по состоянию на  сентябрь  2016 года

58 660

47 390

44 246

49 915

48 036

48 103

38 317

49 672

Изменение цены по отношению
к
 августу в %

-0,6%

-1,5%

-1,5%

-1,1%

-0,4%

-2,7%

-1,5%

1,5%

Изменение цены по отношению
к
 августу в руб. за кв. м

-367

-744

-694

-569

-208

-1 343

-594

710

 

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме ЛП. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте ИП.

Изменение структуры предложения в  сентябре 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлены в следующей таблице:

 

Таблица  7

Район

Количество предложений по состоянию на конец  сентября  2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к  августу в %

Изменение количества предложений по отношению к  августу, штук

Дзержинский

282

-3,1%

-9

Индустриальный

238

-5,6%

-14

Кировский

384

3,8%

14

Ленинский

51

-8,9%

-5

Мотовилихинский

298

0,0%

0

Орджоникидзевский

331

77,0%

144

Свердловский

303

3,4%

10

В целом по городу

1 891

7,9%

139

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец сентября находятся в Орджоникидзевском районе. В целом по городу наблюдался рост объемов предложения на 7,9%. Наиболее существенный рост предложения продемонстрирован в Орджоникидзевском районе города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

 

Рисунок 1

 

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлены в следующей таблице:

 

Таблица  8

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец сентября 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к августу в %

Изменение количества предложений по отношению к  августу, штук

Зона 1

108

-5,3%

-6

Зона 2

320

-5,6%

-19

Зона 3

191

-7,7%

-16

Зона 4

282

3,3%

9

Зона 5

179

9,1%

15

Зона 6

557

29,2%

126

Зона 7

62

31,9%

15

В целом по городу

1 699[2]

7,9%

124

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец  сентября находятся в 6 зоне. Снижение количества предложений наблюдалось 1, 2 и 3 зоне. Наиболее существенный рост объёмов предложения продемонстрирован в 6 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

 

Рисунок 2

 

 

 

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлены в следующей таблице:

 Таблица 9

Количество комнат

Количество предложений по состоянию на конец сентября  2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к  августу в %

Изменение количества предложений по отношению к августу, штук