Собственник – арендатор – УК: поиск точек соприкосновения Печать
Рынок коммерческой недвижимости Пермского края
02.05.2012 00:00
Сегмент аренды на рынке коммерческой недвижимости, несомненно, является наиболее активным. Зачастую мелкому, среднему и даже крупному бизнесу выгоднее арендовать нежели приобретать в собственность офисные или торговые площади. При этом, как и в любой сделке, свои риски несут как собственники помещений, так и арендаторы.

VII Международный Камский форум профессионалов рынка недвижимости, который прошел 16-17 февраля в Перми всесторонне рассмотрел тему «безопасности», в том числе и специалисты рынка коммерческой недвижимости, являясь, по сути, конкурентами, попытались найти точки соприкосновения и возможные пути нивелирования последствий рисков, имеющих место на рынке аренды.

Либо вы часть решения, либо вы часть проблемы

По мнению Андрея Шишкина, директора по развитию компании «Алендвик», которая является одной из крупнейших компаний - арендаторов в Перми и крае, риски и угрозы на арендаторов «градом» сыплются со всех сторон, на всех этапах взаимоотношений.

На этапе поиска объекта есть риски получения недостоверной информации об объекте, в частности, по срокам ввода в эксплуатацию здания. Информация может быть искажена в вопросах технических характеристик объекта, что потом увеличивает затраты при вхождении на объект. Так же преувеличенными могут быть показатели прогнозируемой посещаемости, заниженными - стоимость аренды, уровень конкуренции. Все острые углы, возникающие на этапе подбора объекта, специалисты советуют сглаживать на уровне переговоров, до заключения письменного соглашения. В договоре аренды стоит очень подробно прописать все финансовые обязательства, обязательства по выполнению ремонтных работ, возможности субаренды и так далее. Для того, что не прогадать относительно выбранного места рекомендуется проводить качественные маркетинговые исследования рынка, а не полагаться всецело на обещания арендодателя.

Непосредственно на этапе оформления арендных отношений повышенной зоной рисков становится пакет документов: предварительный договор, срочный договор, долгосрочный договор аренды. При этом важно договориться о сроках действия договора, поскольку именно срок является основным камнем преткновения, когда желание арендатора и арендодателя не совпадают.

Отдельно отметим, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Если необходимость в регистрации есть, в договоре необходимо прописать, кто будет эту выплату производить, поскольку провести регистрацию могут обе стороны сделки. Стоимость услуг - порядка 15 тыс. руб.

Следующим этапом является вхождение на объект. На этом уровне, по словам Андрея Шишкина, появляются финансовые риски, это могут быть различные взносы (гарантийные, обеспечительные, маркетинговые платежи, сбор на открытие, страховка и т.д.). При этом, являясь представителем крупного арендатора, г-н Шишкин согласен лишь с необходимостью обеспечительного платежа, который является неким гарантом подстраховки собственника от раннего ухода арендатора, остальные траты являются, по его мнению не обоснованными.

Так же на этом этапе может быть предложено взять дополнительные площади в нагрузку. Более того, зачастую, руководитель по развитию компании «Алендвик», констатировал тот факт, что арендаторов обязывают самостоятельно оформлять технический, кадастровый паспорт объекта. По мнению же Александра Никитина, директора по коммерческой недвижимости PAN CityGroup (ООО «Пермское агентство недвижимости»), самостоятельное оформление этих документов арендаторами наоборот является для них наиболее удобным вариантом. Связано это с тем, что арендатор, как лицо заинтересованное, учтет все нюансы помещения во избежание в дальнейшем разногласий по той или иной технической неисправности, которая могла появиться в процессе эксплуатации или была изначально.

Критическим Андрей Шишкин назвал период со дня подписания договора до дня непосредственного вхождения на объект.

- В этот период собственник может навязать тех подрядчиков, технический персонал, стоимость услуг которых выше среднестатистических цен на рынке, так же могут быть наложены ограничения по времени вхождения, по завозу материалов и оборудования. Договор не предусматривает компенсации затрат, которые арендатор может потратить, инженерных систем и других технических устройств.

Подобные риски необходимо предусмотреть также на уровне переговоров, и прописать в заключаемых договорах все нюансы. Здесь важен не сам механизм исключения возможных рисков, а тот факт, что стороны знают о возможных спорных моментах и это не становится для них сюрпризом. Так профессионалы советуют помнить, что во время арендного периода арендодатель может ограничить арендатора в масштабах и объемах рекламных возможностей, накладывать какие-либо ограничения по режиму работы. Подобные вопросы также необходимо прояснить на уровне составления договора, четко и подробно расписав все возможности и ограничения по использованию площадей.

На этом этапе так же могут возникнуть недопонимания относительно возможных перепланировок и проведения ремонтных работ. Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, прописать это отдельным пунктом в договоре совсем не возбраняется.

Три модели построения взаимоотношений между собственником, управляющей компаний и арендатором

Отдельного внимания заслуживает вопрос управления объектом коммерческой недвижимости в зависимости от формы управления, заключённого договора между управляющей компанией, собственником и арендатором. Существует несколько форм взаимодействия этих трех субъектов, но не один из имеющихся вариантов не может гарантировать 100% удовлетворения требований всех участников процесса.

В целях установления наиболее выгодных для сторон партнерства в процессе соблюдения прав и выполнения обязанностей крайне важно заключить такой договор и выстроить взаимоотношения таким образом, чтобы фактические действия одной из сторон не могли стать причиной убытков для другой. При этом необходимо помнить, что решение любого вопроса в судебных инстанциях занимает достаточно продолжительное время, что во многих ситуациях является неприемлемым.

Алексей Лунев, руководитель юридического департамента ООО «Правозащитник», выделяет три возможных варианта построения взаимоотношений между собственником, управляющей компанией и арендатором. Первый вариант предполагает под собой заключение между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией договора на содержание, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Собственник и арендатор заключают договор аренды, включающий в себя, в том числе, условия о компенсации расходов на управление объектом. При этом УК является сторонней организацией.

При рассмотренном варианты, для УК практически нет никаких рисков, в случае отсутствия арендатора, оплату за управление осуществляет собственник объекта.

Для собственника подобная схема чревата несвоевременной оплатой арендатором расходов на управление, что повлечет за собой оплату расходов на управление из своих средств (временное изменение финансовых потоков). Преимуществом для собственника является тот факт, что объект управляется в интересах собственника, следовательно, объект сохраняет свою привлекательность, функциональность, бизнес-привлекательность. Объем управленческих услуг устанавливается исключительно собственником.

Для арендатора риск заключается в том, что он не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы связанные с управлением. Арендатора ставят перед фактом о стоимости услуг управления объектом коммерческой недвижимости. Второй вариант предполагает заключение двух договоров: договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК принадлежит собственнику либо аффилирована ему.

Основными рисками для УК является наличие дебиторской задолженности, что не позволит своими силами своевременно оплатить услуги поставщикам коммунальных услуг либо подрядным организациям. Наличие задолженности чревато тем, что подача коммунальных услуг может быть прекращена, что приведет к ограничению функциональности объекта недвижимости и, следовательно, потере клиентов. Однако есть и другая сторона, в случае наличия задолженности арендатора, управляющая компания может привлечь средства собственника с последующим взысканием с арендатора. При этом арендатор не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы на управление объектом недвижимости. В случае если в договоре предусмотрено одностороннее увеличение расходов на управление, без ограничения предела такого увеличения, то арендатор может оказаться в ситуации фактической нерентабельности своей деятельности.

Для собственников риском в подобной схеме может стать вероятность изменения финансовых потоков в связи с частичным финансированием УК для погашения задолженности за коммунальные услуги и услуги подрядных организаций.

Несомненным плюсом подобного подхода является тот факт, что объект сохраняет свою привлекательность, функциональность в связи с достаточным финансированием и единоличным определением собственником объема услуг и направления дальнейшего развития объекта. Последняя, из предложенных Алексеем Луневым, схем, предполагает заключение договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК является сторонней организацией, а собственником делегируются арендатору все полномочия по управлению объекта.

Для УК есть риск, что в случае отсутствия иных финансовых источников и наличия дебиторской задолженности арендатора, нормальное функционирование объекта может быт нарушено. Так как даже частичная неоплата влечет за собой невозможность расчетов с поставщиками коммунальных услуг, а также с иными подрядчиками, что в свою очередь может привести к прекращению функционирования всего объекта. При этом, для возвращения своих средств очень затруднительно, так как судебный процесс занимает значительное время, и арендатор имеет полномочия по замене управляющей организации.

Для собственника риск тоже достаточно велик, потому что он фактически исключается из решения вопросов, связанных с содержанием и развитием объекта. Арендатору же приоритетнее продвижение своего бизнеса, вне зависимости от сохранности объекта. Логично сделать вывод, что для арендатора подобный вариант является максимально удобным, потому что он имеет возможность диктовать свои условия на стадии заключения договоров управления.

Не уйду! - Придется!

Наиболее болезненным с точки зрения стоимости рисков, по мнению Андрея Шишкина, является этап пролонгации. Арендатор не может заставить арендодателя на юридическом уровне продлить сроки договора иногда необходимо договариваться и даже убеждать собственника в неправильности его моральной позиции, - прокомментировал руководитель «Алендвик». Рост арендной ставки может вынудить арендатора съехать с «накормленного» места. Так же есть риск того, что площади будут урезаны в связи с входом нового арендатора, возможно, аффилированного арендодателю.

«Борьбой циклона с антициклоном, которая может идти годами» назвал Владимир Федорченко, генеральный директор «PAN City Group» (ООО «Пермское агентство недвижимости»), взаимоотношения собственника, арендатора и арендодателя. Отношения нескольких субъектов, тем или иным образом заинтересованных в развитии объекта коммерческой недвижимости и имеющих при этом свои корыстные цели, неизбежно будут вести к столкновениям. Искусство управления объектом коммерческой недвижимости заключается в том, что бы максимально гладко сточить острые углы, предусмотреть максимум деталей и нюансов на уровне заключения договоров. Большое внимание необходимо уделить устным переговорам, так как не все вопросы можно отрегулировать юридически.

 

Источник: портал "Метросфера"